세입자 계약은 부동산이 진행하고 계약서도 만들어준다. 여기까진 신경 쓸 게 없다. 그런데 계약이 끝나고 보증금이 들어온 날부터 장부 쪽 일이 시작된다. 몇 번 하고 나서 정리한 목록이다.
1. 보증금을 부채로 등록
보증금이 통장에 들어오면 수입이 아니다. 나중에 돌려줄 돈이라 부채다.
(차) 현금및예금 10,000,000 (대) 장기임대보증금 10,000,000
계약 기간이 1년 이내면 단기, 넘으면 장기. 대부분 2년이라 장기다. 이걸 임대수입으로 잡으면 그해 매출이 보증금만큼 부풀고 부가세도 잘못 나간다. 퇴실 정산 때 이 계정을 줄인다.
2. 세금계산서 정보 받아두기
과세 물건이면 매달 세금계산서를 끊어야 한다. 세입자의 사업자등록번호, 상호, 이메일을 계약 때 받아둔다. 첫 달에 물어보려면 연락이 한 번 더 간다. 사업자가 아닌 세입자(주택)면 세금계산서가 아니라 면세라 이 단계가 없다.
발행일도 정한다. 계약서의 월세 지급일이 공급시기다. 안 들어와도 그날 발행한다.
3. 월세와 관리비 구분
계약서에 월세와 관리비가 따로 적혀 있으면 세금계산서 품목도 나눈다. 합쳐서 "임대료"로 적혀 있으면 그냥 한 줄. 이걸 첫 달에 정해두면 매달 같은 형식이다.
4. 공과금 명의
전기·수도·가스가 세입자 명의로 바뀌는지, 집주인 명의로 두고 세입자가 실비를 내는지 정한다. 세입자 명의면 장부에 아무것도 없다. 집주인 명의면 매달 대납 공과금이 생기고 예수금 처리가 붙는다. 가능하면 세입자 명의로 넘기는 게 장부가 단순하다.
5. 다음 달 대사에 등록
내가 쓰는 장부 처리 문서에 물건 한 줄을 추가한다. 물건, 세입자(별칭), 월세 지급일, 금액, 세금계산서 여부, 관리비 구분, 공과금 명의. 다음 달 대사할 때 "이 입금이 누구 건가"를 이 줄로 맞춘다. 입금자명이 세입자 이름과 다른 경우(법인이면 회사명, 가족 명의 등)도 여기 적어둔다.
하나 더: 보증금 들어온 통장
보증금은 월세 통장과 같은 통장에 받아도 되지만, 나는 큰 금액이 월세 통장에 섞이면 대사가 헷갈려서 따로 둔다. 통장을 나누면 내부 이체 문제가 생기니 그건 각오하고.
정리
- 보증금: 수입 아님, 부채
- 세금계산서용 사업자 정보와 발행일을 계약 때 확보
- 월세·관리비 구분 확정
- 공과금 명의 확정 (가능하면 세입자)
- 장부 처리 문서에 한 줄 추가해 다음 달 대사 준비
세무 판단은 세무사와 국세청이 최종이다. 이 글은 내가 내 장부를 어떻게 넣는지의 기록이지, 이렇게 하라는 안내가 아니다.