지난 글에서 미납 월세를 매출채권으로 잡는다고 썼다. 그 앞 질문이 하나 더 있다. 돈이 안 들어왔는데 세금계산서를 발행해야 하나?
처음엔 망설였다. 안 들어온 돈에 세금계산서를 끊으면 그 달 부가세를 내가 먼저 내는 셈이 된다. 그래서 "들어오면 끊자"고 미뤄본 적이 있다. 결론부터 말하면 그건 틀렸고, 지금은 무조건 발행한다.
왜 발행하나
부동산 임대의 세금계산서 발행 시점은 대가를 받기로 한 날이다. 계약서에 매월 25일이라고 적혀 있으면 25일이 공급시기고, 그날 돈이 왔든 안 왔든 세금계산서는 그 달에 끊어야 한다. 입금일 기준이 아니다.
미루면 두 가지가 생긴다. 하나는 세금계산서 지연 발행 가산세. 다른 하나는 더 성가신데, 나중에 밀린 월세가 서너 달치 한꺼번에 들어오면 그때 몰아서 발행하게 되고, 그러면 그 분기 매출이 실제보다 부풀어 보이고 앞 분기는 비어 보인다. 장부가 실제 임대 흐름과 어긋난다.
그래서 발행은 기계적으로 한다. 매월 같은 날, 입금 여부와 무관하게.
그러면 장부는
발행한 세금계산서를 프로그램에 넣으면 기본값은 현금및예금 / 임대수입이다. 돈이 안 들어왔으니 이건 아니다. 차변을 바꾼다.
(차) 매출채권 X (대) 임대수입 X
이러면 수입은 세법이 요구하는 대로 발행 시점에 잡히고, 통장은 실제대로 그대로다. 그리고 매출채권 잔액이 곧 이 임차인이 나한테 얼마 밀렸나가 된다.
돈이 들어오는 날, 통장 화면에서 그 입금을 이렇게 처리한다.
(차) 현금및예금 X (대) 매출채권 X
매출채권이 0이 되면 정산 끝. 부분 입금이면 그만큼만 줄어들고 잔액이 남는다. 따로 엑셀로 미납 현황을 관리할 필요가 없다. 장부 안에 이미 있다.
상습 미납 물건은 규칙으로 못 박는다
한두 번 밀리는 임차인은 그때그때 판단한다. 그런데 몇 달째 계속 밀리는 물건이 생기면, 매달 "이번엔 들어왔나" 확인하고 분개를 고르는 게 일이 된다. 그래서 규칙을 하나 정해뒀다.
이 물건의 월세 세금계산서는 항상 매출채권으로 등록한다. 입금은 들어온 날 별도로 잡는다.
이렇게 정하면 세금계산서 등록 단계에서 고민이 없다. 월세가 제날짜에 들어온 달도 매출채권으로 잡았다가 같은 날 현금으로 옮기는 두 줄이 되는데, 그게 매달 판단하는 것보다 싸다. 그리고 이 규칙을 장부 처리 문서에 물건 이름과 함께 적어둔다. 다음 달의 나는 지금의 나보다 기억력이 나쁘다.
부가세는
발행했으니 그 분기 부가세 신고에 매출로 들어간다. 돈을 못 받았어도 낸다. 억울하지만 그게 제도다. 나중에 정말 못 받는 게 확정되면(임차인 폐업·파산 등) 대손세액공제로 돌려받는 길이 있는데, 그건 요건이 까다로워서 세무사와 봐야 한다. 몇 달 밀리는 수준에서는 해당이 없다.
정리
- 세금계산서: 입금과 무관하게 계약상 날짜에 발행
- 장부: 미입금이면 현금 대신 매출채권
- 입금 시: 매출채권을 지우는 분개
- 상습 미납 물건: "항상 매출채권" 규칙으로 고정하고 문서화
세무 판단은 세무사와 국세청이 최종이다. 이 글은 내가 내 장부를 어떻게 넣는지의 기록이지, 이렇게 하라는 안내가 아니다.