물건을 하나 사면 돈이 여러 갈래로 나간다. 매매대금은 당연히 자산이다. 그런데 취득세, 등기 비용, 중개수수료, 법무사 수수료, 이런 부대비용을 그해 비용으로 넣고 싶어진다. 몇백만 원이 그해 이익을 줄여주니까. 그러면 안 된다.
원가에 넣는 것
자산을 취득하기 위해 직접 든 비용은 자산의 취득원가에 포함한다. 비용이 아니다.
- 취득세, 등록면허세
- 중개수수료
- 법무사 등기 비용
- 취득 관련 인지세, 채권 매입 할인 손실
(차) 건물 200,000,000 (대) 현금및예금 ...
(차) 토지 300,000,000
(차) 건물 xx,xxx,xxx ← 취득세 등 부대비용 중 건물 몫
(차) 토지 xx,xxx,xxx ← 부대비용 중 토지 몫
부대비용은 토지와 건물에 매매대금 비율로 나눠서 얹는다. 건물 4억 토지 6억이면 취득세도 4:6으로.
왜 나눠야 하나
건물은 감가상각한다. 매년 일정액이 비용으로 빠진다. 토지는 감가상각이 없다. 팔 때까지 원가 그대로다.
부대비용을 전부 건물에 얹으면 감가상각이 과하게 잡히고, 전부 토지에 얹으면 감가상각이 없다. 비율대로 나눠야 나중 손익이 맞는다. 그리고 팔 때 양도 차익 = 판 값 − 취득원가인데, 이 취득원가에 부대비용이 들어 있어야 차익이 정확하다. 비용으로 빼버렸으면 팔 때 취득원가가 작아져서 차익이 커 보이고 세금이 는다. 결국 비용 처리는 그해엔 이득 같아도 팔 때 돌려받지 못하는 일이 된다.
비용으로 빼는 것
취득과 직접 관련 없는 것은 비용이다.
- 대출 관련: 근저당 설정비, 대출 수수료, 인지세 → 그해 비용(또는 이자비용 성격)
- 취득 후 수리: 취득 뒤에 한 수리·인테리어는 성격에 따라 자본적 지출(자산에 추가) 또는 수익적 지출(비용). 가치를 올리면 자산, 원상 유지면 비용
- 취득 전 답사·상담: 소액이면 비용
경계가 애매한 게 있다. 대출 설정비는 "자산 취득을 위한 자금 조달 비용"이라 자산 원가로 보는 견해도 있다. 나는 비용으로 넣고 세무사에게 확인받았다. 어느 쪽이든 한 번 정하면 같은 기준을 유지한다.
감가상각
건물 원가(부대비용 포함)를 내용연수로 나눠 매년 비용으로. 상가·사무실 건물은 보통 40년 정액이다. 이건 프로그램에 자산 등록하면 자동 계산되고, 결산 때 세무사가 세무조정으로 맞춘다. 내가 할 일은 자산 등록할 때 원가와 취득일을 정확히 넣는 것.
정리
- 취득세·등기·중개수수료·법무사비: 자산 원가. 토지·건물에 비율로 배분
- 대출 관련 비용: 비용
- 취득 후 공사: 가치 상승이면 자산, 유지면 비용
- 원가를 정확히 잡아야 감가상각과 나중 양도차익이 맞다
세무 판단은 세무사와 국세청이 최종이다. 이 글은 내가 내 장부를 어떻게 넣는지의 기록이지, 이렇게 하라는 안내가 아니다.