월세 통장을 보면 세입자 이름으로 들어오는 돈이 월세만이 아니다. 관리비가 같이 오고, 어떤 물건은 전기·수도 요금을 내가 먼저 내고 세입자에게 받는다. 처음엔 다 "임대수입"에 넣었다. 부가세 신고 때 매출이 실제보다 커져 있었다.
관리비는 매출이다
세입자가 매달 정액으로 내는 관리비(청소, 공용 전기, 경비 등)는 임대 용역의 일부다. 부가세 과세 물건이면 관리비에도 부가세가 붙고, 세금계산서에 월세와 함께 또는 따로 적는다. 장부에는 임대수입 또는 관리비수입으로 잡는다. 어느 계정이든 매출이다.
(차) 현금및예금 110,000 (대) 관리비수입 100,000
(대) 부가세예수금 10,000
세금계산서를 월세와 관리비를 합쳐 한 장으로 끊으면 프로그램에서 자동 등록될 때 한 줄로 들어온다. 그러면 관리비를 따로 볼 수 없다. 나는 세금계산서 발행 때 품목을 두 줄(월세 / 관리비)로 나눈다. 결산 때 "관리비 수입이 얼마인가"를 물으면 바로 답이 나온다.
대신 내준 공과금은 매출이 아니다
건물 전체 전기요금이 집주인 앞으로 나오고, 세입자 몫을 계산해서 받는 구조가 있다. 이 돈은 내 수입이 아니다. 한국전력에 낼 돈을 내가 잠깐 거쳐 가는 것뿐이다.
이걸 매출로 잡으면 부가세 과세표준이 그만큼 부풀고, 비용도 그만큼 부푼다. 손익은 0이지만 매출 규모가 틀려진다. 매출 규모는 부가세 예정고지 기준, 각종 규모 기준에 영향을 준다.
전기요금 납부 시
(차) 예수금(또는 선급금) 50,000 (대) 현금및예금 50,000
세입자에게 받을 때
(차) 현금및예금 50,000 (대) 예수금 50,000
예수금은 "남의 돈을 잠깐 맡은 것"이다. 냈다가 받으면 0이 된다. 결산 때 예수금 잔액이 남아 있으면 아직 못 받은 공과금이 있다는 뜻이다.
다만 이 처리는 세입자에게 실비 그대로 받을 때다. 공과금에 얼마를 얹어 받으면 얹은 만큼은 매출이다. 나는 얹지 않는다. 계산이 복잡해지고, 세입자와 다툴 거리가 된다.
세금계산서엔 뭐가 들어가나
월세와 관리비는 세금계산서에 들어간다. 대납 공과금은 안 들어간다. 세입자가 "공과금도 세금계산서 끊어달라"고 하면, 그건 한국전력이 나한테 끊은 계산서를 세입자 몫만큼 나눠주는 문제인데, 실무에선 영수증 사본으로 갈음하는 경우가 많다. 이 부분은 물건 계약 조건에 따라 다르니 세무사와 정한다.
정리
- 정액 관리비: 매출. 세금계산서 품목을 월세와 나눠 적는다
- 대납 공과금(실비 그대로): 매출 아님. 예수금으로 냈다가 받아서 0으로
- 얹어 받는 부분이 있으면 그만큼만 매출
- 결산 때 예수금 잔액 = 못 받은 공과금
세무 판단은 세무사와 국세청이 최종이다. 이 글은 내가 내 장부를 어떻게 넣는지의 기록이지, 이렇게 하라는 안내가 아니다.