부동산 임대 법인은 매출이 두 종류로 갈린다. 상가·사무실 임대는 부가세 과세, 주택 임대는 면세. 둘 다 하면 부가세 신고가 조금 복잡해진다. 매입 부가세를 전부 공제받을 수 없기 때문이다.
왜 전부 공제가 안 되나
부가세 원리는 "받은 부가세 − 낸 부가세"를 신고하는 것이다. 그런데 면세 매출은 부가세를 안 받는다. 그러니 면세 매출에 쓰인 매입의 부가세는 공제받을 근거가 없다.
문제는 어떤 매입이 어느 매출에 쓰였는지 가르기 어렵다는 것. 사무용 프린터 잉크는 상가 관리에 쓰였나 주택 관리에 쓰였나. 둘 다다. 이런 걸 공통매입이라 하고, 그 부가세는 과세 매출 비율만큼만 공제한다. 이걸 안분이라고 한다.
처음엔 건별로 나누려 했다
카드 매입을 등록할 때 프로그램이 건마다 "공통매입세액 여부"를 묻는다. 처음엔 성실하게 판단했다. 이건 상가 쪽, 이건 주택 쪽, 이건 공통. 두 달 하고 포기했다. 판단이 매달 흔들리고, 한 건 5,000원 부가세를 어디 넣을지 고민하는 시간이 그 돈보다 비쌌다.
규칙: 카드 매입은 전부 공통
지금은 **법인카드 매입은 무조건 공통매입세액 "예"**로 넣는다. 이유:
- 1인 법인의 카드 지출은 대부분 사무·차량·통신 같은 관리 비용이고, 실제로 어느 매출에 딱 붙는 게 거의 없다
- 공통으로 잡으면 부가세 신고 때 과세 비율로 자동 안분된다. 판단이 안 들어간다
- 특정 매출에만 쓰인 매입이 정말로 있으면(상가 수리비를 카드로 냈다든지) 그 건만 따로 표시하면 된다. 예외를 표시하는 게 매건 판단하는 것보다 싸다
세금계산서로 받는 매입(수리업체, 관리업체)은 어느 물건 건인지 명확하니 그건 건별로 정한다. 카드만 일괄이다.
안분 비율
과세 매출 비율은 부가세 신고 때 프로그램이 계산한다. 그 분기 과세 매출 / 전체 매출. 이 비율만큼 공통매입세액이 공제되고 나머지는 비용으로 넘어간다. 내가 할 일은 카드 매입을 빠짐없이 공통으로 표시해두는 것뿐이다.
비율이 극단적으로 치우치면(면세가 95% 이상 등) 다른 규칙이 적용되는데, 그건 세무사 몫이다.
정리
- 과세·면세 겸업이면 매입 부가세 전부 공제 안 된다
- 어느 매출 몫인지 가를 수 없는 매입은 공통 → 과세 비율로 안분
- 카드 매입은 판단 없이 전부 공통. 예외만 따로 표시
- 안분 계산은 신고 때 프로그램이
세무 판단은 세무사와 국세청이 최종이다. 이 글은 내가 내 장부를 어떻게 넣는지의 기록이지, 이렇게 하라는 안내가 아니다.